Покупка загородного дома — крупное вложение, к которому стоит подходить так же серьёзно, как к покупке квартиры или бизнеса. Ошибка на этапе проверки документов или невнимание к техническому состоянию может обернуться сотнями тысяч рублей дополнительных расходов. В этой статье — подробный список того, что нужно проверить перед покупкой дома в коттеджном посёлке: от юридических рисков до качества инженерных систем.
Если для покупки дома вы решите обратиться за микрокредитованием, рассмотрите МФО, где для получения займа требуется только паспорт гражданина РФ. Топ проверенных компаний вы найдете на сайте Выберу.ру.
Документы и право собственности
Начинать проверку нужно не с осмотра дома, а с документов на землю и постройку. Это убережёт от покупки проблемного объекта, на который невозможно оформить собственность или подключить коммуникации.
Что обязательно проверить:
1. Выписка из ЕГРН
Получите актуальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Она покажет:
- кто владелец;
- нет ли ограничений, ареста или обременений;
- кадастровый номер, назначение земли;
- тип собственности (долевая, общая, индивидуальная).
2. Документы на землю
- Проверьте, что у участка есть четкий кадастровый номер и межевание.
- Назначение должно быть ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Если земля значится как СНТ, ЛПХ или “дача”, могут быть ограничения на прописку и коммуникации.
3. Разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию
- Дом должен быть построен на основании разрешения, а не “самовольно” на дачном участке.
- Уточните, есть ли акт ввода в эксплуатацию — без него нельзя зарегистрировать жилой дом.
4. Проверка долгов и судебных тяжб
Попросите справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, налогам, взносам в ТСЖ или управляющую компанию.
Проверьте, нет ли у собственника открытых судебных споров (можно через картотеку дел на сайте суда).
5. Договор купли-продажи
Проверьте, по какому договору оформляется сделка: прямой купли-продажи, переуступка, инвестиционный. Убедитесь, что все собственники согласны на продажу, особенно если дом оформлен на нескольких лиц или в браке.
Техническое состояние дома
Даже если всё в документах чисто, сам дом может скрывать десятки мелких и крупных проблем: от трещин в фундаменте до гнилой кровли. Проверить всё на глаз сложно, но есть минимум, который нельзя игнорировать.
Что важно осмотреть:
1. Фундамент
Обратите внимание на:
- наличие трещин, перекосов, осадок;
- гидроизоляцию;
- вентиляционные продухи (важно для сохранности конструкции);
- следы сырости или подтоплений.
2. Крыша и кровля
- Осмотрите, нет ли протечек, повреждённых элементов, ржавчины на металлических участках;
- узнайте, из чего выполнена обрешётка и какой срок службы у кровельного покрытия;
- загляните на чердак — там сразу видно, есть ли проблемы с утеплением и влагой.
3. Стены и материалы
Уточните, из чего построен дом:
- газобетон, кирпич, каркас — у каждого материала свои особенности;
- обратите внимание на утепление, звукоизоляцию и наличие отделки;
- осмотрите фасад на предмет трещин и деформаций.
4. Окна и двери
Проверьте:
- плотность прилегания;
- наличие продувания;
- не разбухают ли деревянные конструкции;
- работают ли замки и ручки.
5. Системы отопления
Если установлен газовый или электрический котёл, уточните:
- дату установки;
- мощность и зону обслуживания;
- есть ли сервисные документы и техпаспорт;
- когда в последний раз проводилось ТО.
6. Дренаж и участок
Проверьте, не задерживается ли вода после дождя, есть ли ливневая система, отмостка, уклон участка. Часто подтопления происходят не из-за грунтов, а из-за отсутствия правильного дренажа.
Проверка коммуникаций и расходов
Даже если дом подключён к сетям, важно убедиться, что всё работает, оформлено законно и безопасно.
На что обратить внимание:
1. Электричество
- Проверьте мощность (в кВт) — достаточно ли для обогрева и бытовой техники.
- Уточните, есть ли автоматическое отключение, УЗО, заземление.
- Загляните в электрощит: там можно увидеть перегруз, «колхоз» в проводке или следы подгорания.
2. Водоснабжение
- Если центральное — отлично.
- Если скважина — спросите глубину, дату бурения, анализ воды (особенно на железо и бактерии), мощность насоса.
- Обратите внимание на систему фильтрации — есть ли она вообще.
3. Канализация
- Уточните тип: септик, выгребная яма, ЛОС.
- Узнайте, как часто требуется обслуживание, какие расходы на откачку.
- Осмотрите участок — нет ли запаха, подтеков, просадок грунта.
4. Газ
- Проверьте наличие договора с газовой службой, исправность оборудования, документы на проект и техпаспорт котла.
- Газ «рядом» — не значит, что его можно будет подключить без проблем.
5. Учёт расходов
Уточните, какие счётчики стоят (на воду, электричество, газ), кто их обслуживает, и кто отвечает за поверку.
Запросите квитанции за коммунальные платежи за последние месяцы — они покажут реальную картину расходов.
Заключение
Безопасная покупка дома — это всегда проверка юридических документов, технического состояния и коммуникаций. Не надейтесь на слова продавца или красивые фото в объявлении. Проверяйте право собственности, статус земли, наличие разрешений и долгов. Осматривайте фундамент, кровлю, инженерные сети, счётчики и документы на коммуникации.
Если сомневаетесь — привлеките юриста, инженера или риелтора с опытом в загородной недвижимости. Ошибка при покупке может обойтись дорого. Но если всё проверить заранее — вы получите не головную боль, а дом, в который хочется возвращаться каждый день.